商業地としての需要があるのなら私有地でもビル位建てるだろう。
需要がないから駅前の一等地が平面コインパーキングになってるんだよ。
これが衰退でなくてなんなのか？
全盛期の頃の駅前ならあんな場所をコインパーキングにするなんてありえなかった。