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契約とは意思表示の合致
売買の場合
売主：売りたい
買主：買いたい
売主と買主の意思表示が合致すれば売買契約成立
意思表示に心裡留保、虚偽表示、錯誤、詐欺・脅迫などの瑕疵があれば契約は成立しない。
代理人が無権限だった場合も契約不成立の可能性が高い。
契約は条件、期限が付いている場合、条件成就または期限到来により効力が発生する。

一方、登記は対抗要件にすぎず、契約成立とは関係ない。
登記をするかしないかは当事者の自由である。
ただし、登記をしないと第三者に対抗できない。
買主が不動産を売買契約により取得した場合、当事者間では有効な契約であり、売主に対してはこの不動産は私のものであると主張することができる。
しかし、登記をしなければ依然として登記名義は売主のままであり、買主は第三者に対して自分のものであることを主張できない。

実務では司法書士を使って登記をすることが一般的です。

なぜ司法書士を使うのか

不動産は高額であり、登記手続きは複雑です。
もし法律家でもなんでもない素人がやろうとして失敗した場合、責任をとりたくない、この一言です。
不動産屋や銀行が所有権移転や抵当権設定の時に司法書士を使って登記をさせるのは登記の失敗をおそれているからです。
それに登記費用は顧客が支払います。
不動産屋や銀行が腹を痛めることはないのです。

契約と登記は別物という意味については以上です。

なにか質問があればどうぞ。